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2014年7月关注:北京新配售型保障房

     昨天,市人大常委会发布消息,《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》(以下简称《草案》)定于7月16日至7月22日,公开征求社会各界意见和建议。北京市住建委主任杨斌在对《草案》进行说明时表示,对于配售型保障房实行封闭管理,房屋只能用于自住,不得上市出售,不得出租、出借、赠与、擅自调换或改变房屋用途。此外,明确取消保障房申请对象收入标准,规定本市城镇户籍家庭和个人,无房或住房困难的,均可申请。

 保障方式

 “一租一售一补”三种方式

 关于保障方式,《草案》规定政府提供配租型保障性住房、配售型保障性住房和租赁补贴,即“一租一售一补”三种保障方式。保障性住房由原来的经济适用住房、限价商品住房两种配售型保障房,和廉租房、公租房两种配租型保障房,合并统一为“一租”、“一售”两类保障房。

 此外,由于目前又增加了自住型商品房等房源形式,经适房和限价房备案家庭原则上通过原方式解决住房问题,申请购买封闭运行配售型保障房的,优先予以保障,也可通过承租配租型保障性住房、购买自住型商品房解决住房困难问题。

 申请标准

 全国首创不以收入标准衡量

 《草案》中对于保障房申请家庭未限定收入标准。草案从维护居民基本住房权利的高度,取消了收入准入标准,规定本市城镇户籍家庭和个人,无房或者住房困难的,均可以申请保障性住房,体现了平等保障原则,在全国属于首创。

 何为住房困难?杨斌称,考虑到保障家庭困难程度,遵循公平原则,按照申请家庭和个人申请时间、收入以及申请人父母、成年子女住房情况等,从低到高、分阶段予以保障。此外,按照居住证制度,享有基本住房保障公共服务的非本市户籍人员,可以申请配租型保障性住房,具体条件由各区、县人民政府制定,并报市住房保障行政管理部门备案。

 上市交易

 确需转让由政府回购再配售

 《草案》中规定,配售型保障性住房,是指保障家庭按照政府确定的销售价格购买,退出时由政府组织回购的住房。配售型保障性住房只能用于家庭自住,不得转让、赠与、出租、出借、擅自调换或者改变房屋居住用途。

 配售型保障房供应对象为本市城镇户籍的无房家庭,且未享受过任何福利分房或配售过保障房等政策性住房,分配实行项目登记制。配售型保障房实行封闭管理,房屋只能用于自住,不得上市出售,不得出租、出借、赠与、擅自调换或改变房屋用途;确需转让的,政府予以回购或再配售。

 政策释疑

 新房新办法老房老办法

 在保障房历史上,北京曾出现过“经适房”、“两限房”。这两类保障房当时都明确规定,取得房产证和完税“满五年”,在缴纳一定收益基础上可上市销售。但新的《草案》中则拟规定,配售型保障房不得上市出售。新老政策如何做好衔接?

 为做好与现行制度的衔接,实现平稳过渡,按照“新房新办法,老房老办法”的原则,新办法实施后,经适房纳入配售型保障性住房管理,但已摇号、分配、入住的经适房仍按原规定执行;限价房摇号、分配和后期管理仍按原规定执行;公租房、廉租房统称为配租型保障性住房。

 首批“满五”两限房8月起上市或遇冷

 2009年交付入住的西三旗旗胜家园是北京首批入市的限价商品房,在今年8月“满五年”后将获得上市转让资格。虽然目前已有房主挂牌售房,但价格直追周边二手房,比购房时均价上涨近4倍,加之要缴纳35%增值收益,及高额房源税费,如让买家承担,购房者多半不会“买账”。

 2007年起,北京推出限房价、限套型面积的“两限房”。这批房源2008年摇号配售、2009年开始入住,包括旗胜家园在内,全市首批限价房涉及9个项目,共计约2.7万套。为防止投机行为,当时出台的限价房管理办法中特别要求:限价房在取得房产证或完税满5年的,才可上市交易。

 今年,作为首个达到“满五年”条件的限价房项目,已挂牌房源套型面积基本是八九十平方米的两居室和三居室,售价在255万元到330万元之间。单价与周边二手房接近,达到3万/平方米,比购房时6350元/平方米的均价涨了近4倍。

 但有业内人士对两限房上市前景并不看好。作为“满五”两限房上市,须按同地段普通商品住房指导价与限价房购买价格之差的35%向政府上缴土地收益金,且目前挂牌的多数两限房都不是家庭唯一住房,交易时还需要差额缴纳20%的个税,“不唯一”限价房55%的增值收益须缴纳。

 二手房交易已形成“买方承担税费”的行业潜规则。在这样的情况下,如果房主不在价格上调低,购房者多半不会认账买二手限价房。

 算账

 样本:一套旗胜家园两限房面积:90平米

 购入价格:6350元/平米

 挂牌价格:36000元/平米

 地区指导价:18000元/平米

 这套房上市所需缴纳土地收益金=(普通商品住房指导价-限价房价格) 房屋建筑面积 35%=(18000-6350)元 35% 90平方米=366975元。

 一旦这笔不菲的费用由购房人负担,则卖方可获得非常可观的增值收益=(36000-6350)元 90平方米=2668500元。

 新建民用建筑全部用热计量

 《北京市民用建筑节能管理办法》(以下简称《办法》)将于8月1日起正式实施,其中规定,建设单位出售房屋时需注明绿色建筑星级及供热计量收费方式等基本信息,新建住宅将全安装供热计量。

 对于新建民用建筑,《办法》规定,应按照标准和规定安装供热计量与温控装置等能耗计量设置,大型公共建筑应当安装能耗分项计量设施。而已经建成的非节能公共建筑在进行改建、扩建和外部装饰装修时,应同时进行热计量的改造。

 对于集中供热的新建和既有建筑改造项目,供热单位需在建设过程中全程参与,由供热单位采购供热计量装置。同时,供热单位必须履行供热计量的责任,对于供热单位不按照供热计量方式收取费用的,用户可以按照基本热价交纳采暖费。

 《办法》对有关违法行为规定了相应法律责任,对公共建筑未按规定进行节能改造、连续两年超过年度能耗限额20%的,可处以3万元以上10万元以下罚款。

华经整理